Yleinen tieto | Tekninen tieto | Asiantuntijatieto

Kuntotutkimuksen tilaaminen ja ohjaus

Ennen kuntotutkimusten tilaamista on syytä varmistua että kiinteistön perusasiat ovat kunnossa eli mm. ilmanvaihtolaitteistot ovat päällä ja niiden suodattimet on vaihdettu.

Ennen tutkimusta kiinteistön isännöitsijän tai muun tutkimuksen tilaajan on hyvä varmistua lähtötietojen saatavuudesta, kts. Tarvittavat lähtötiedot.

Kuntotutkimuksessa selvitettävät asiat tulee yksilöidä tarjouspyynnössä riittävän tarkasti, kts. Tutkimuksen perusperiaatteet. Lisäksi esitetään vaatimuksia tutkimusten dokumentoinnille ja raportoinnille.

Tutkimuksen vähimmäissisältö

Yleensä tutkimuksissa on järkevää lähteä liikkeelle rakenteiden ja ongelman analysointiin yksinkertaisiin tutkimusmenetelmiin perustuvista perusselvityksestä ja -tutkimuksista. Tutkimuksiin voidaan sisällyttää myös rakennekosteusmittauksia, mikrobien materiaalinäytteitä, paine-eromittauksia ja ilmamäärämittauksia. Erilaisia sisäilmamittauksia ja muita erikoistutkimuksia tehdään vain erikoistapauksissa vasta perusselvitysten jälkeen.

Kuntotutkimukseen tulee aina kuulua:

• lähtötietojen kerääminen,
• alustava tilannearvio, piirustusten analysointi
• tutkimustarpeiden arviointi,
• kenttätutkimukset
• analyysi
• raportointi.

Mikrobi- ja muita laboratoriotutkimuksia teetetään tarpeen mukaan näiden tutkimusten yhteydessä tai niiden jälkeen.

Raportoinnin vähimmäisvaatimukset

Raporteille asetetaan mm. seuraavat vähimmäisvaatimukset:

• Tutkimustulokset on esitetty niin, että niitä voi arvioida muutkin kuin tutkimuksen tekijä itse.
• Kohteesta ja ongelmasta on kerrottu riittävät taustatiedot
• Tutkijan omat havainnot, saadut tiedot, johtopäätökset sekä toimenpidesuositukset on erotettu toisistaan.
• Tutkimus ja mittauspisteet on esitetty rakennuksen pohjakuvassa.
• Mittaustuloksissa on selkeästi esitetty mitä on mitattu, mittauspaikan sijainti, mitattava rakenne ja rakennekerroksen paksuus, mittaussyvyys, materiaali, ajankohta, mittauksen kesto, olosuhteet sekä käytetty mittarityyppi.

Raportoinnista on kerrottu tarkemmin osioissa Raportointi ja Tarjouspyyntöasiakirjat.

Toimenpidesuositukset

Kuntotutkimuksen toimenpidesuositukset eivät yleensä kelpaa sellaisenaan korjaussuunnitelmaksi tai työohjeeksi vaan ne ovat verrattavissa lähinnä hankesuunnitelmaan eli kerrotaan mitä tehdään ei miten. Korjauksen toteutustapa on yleensä suunniteltava erikseen ja varsinaisiin korjaushankkeisiin tarvitaan erikseen suunnittelija. Kiinteistön omistajan on myös yleensä järkevää selvittää ehdotettujen toimenpiteiden liittyminen muihin kiinteistön perusparannus ja kunnossapitotarpeisiin ja suunnitelmiin.

Tekninen tieto

Kuntotutkijan pätevyys /2/

Kuntotutkimuksen laadunvarmistuksessa ensimmäinen tehtävä on kuntotutkijan pätevyydestä varmistuminen. Kosteusvaurioiden kuntotutkijoilla ei tällä hetkellä ole virallista koulutusvaatimusta, pätevöitymis- tai luokitusjärjestelmää.

Tutkijoiden pätevyyden varmistamiseksi tutkimuskonsulttien valinta on järkevää keskittää asiaan perehtyneelle taholle.

Rakennuttaja voi arvioida kuntotutkijan pätevyyttä etukäteen mm.:

• Kuntotutkijan perus- ja lisäkoulutuksen.
• Kuntotutkijan laatujärjestelmän.
• Referenssikohteiden.
• Kuntotutkimustarjouksen sisällön.
• Yrityksestä tai yksityisestä tutkijasta saatujen kokemusten perusteella.
• Tarjouksen tutkimusohjelman perusteella

Tutkimuksen lähtökohta ja laajuus

Tarvittavien tutkimusten laajuus ja perusteellisuus riippuu kuntotutkimuksen lähtökohdasta. Kattavimmat selvitykset tarvitaan, kun kosteusteknisen kuntotutkimuksen syynä on ennakoiva selvitys, yleinen epäily tai sisäilman mikrobimittauksilla osoitettu piilossa oleva vaurio.

Mahdolliset tutkimuksen lähtökohdat ovat: /1/

1. Tiedossa oleva kosteus ja homevaurio, jonka syytä tai laajuutta ei tiedetä tai on erimielisyyttä vaurion aiheuttajasta.
2. Rakennuksessa on mikrobitutkimuksilla osoitettu olevan homeongelmia. Paikallistetaan kosteusvaurio ja selvitetään sen syyt ja laajuus sekä vaihtoehtoiset korjaustavat.
3. Rakennuksessa esiintyvään hajuun tai käyttäjien oireiluun perustuva yleinen epäily. Tällaisessa tapauksessa tarvitaan usein eri alojen ? rakennustekniikka, LVI-tekniikka, mikrobiologia ja lääketiede ? asiantuntijoita selvittämään, onko ongelma kosteus- ja/tai homeongelma, LVI-ongelma, muu sisäilmaongelma vai molempia.
4. Tunnettu äkillinen kosteusrasitus, esimerkiksi putkivuoto, tulva tai tulipalon sammutusvesi.
5. Ennakoiva selvitys, jonka tavoitteena on vaurioriskien paikallistaminen ja/tai rakenteiden kunnon selvittäminen huolto- ja kunnossapitosuunnittelua varten tai perusparannuksen hankesuunnittelua varten.

Kaikissa tapauksissa tulee tehdä minimiselvitykset kaikista rakenteista ja mahdollisista vaurion aiheuttajista. Kuntotutkimuksessa ei saa tyytyä ensimmäiseen löytyvään vikaan tai vaurioon tai tutkia pelkästään näkyviä tai muuten ennestään tiedossa olevia vaurioita. Tutkimus on vietävä systemaattisesti kaikkien tutkittavien rakenteiden osalta loppuun. Rakennusta tulisi käsitellä kokonaisuutena, koska kosteusvaurion syyt voivat olla kaukana vaurioituneesta rakenteesta. Kuntotutkimuksen on oltava niin kattava, että kaikki vauriot ja niiden syyt saadaan riittävällä varmuudella selville.

Tehtävien määrittäminen

Kun kuntotutkija on valittu, määritellään tarkemmin kuntotutkimuksen tehtävät ja sovitaan, miten mahdolliset lisätutkimukset hoidetaan. Jos rakennuttaja ei ole kuntotutkimusalan ammattilainen, hänen ei ole syytä määritellä tutkimuksen sisältöä vaan tavoitteet ja resurssit. Tämän jälkeen kuntotutkija perehtyy kohteeseen ja ehdottaa kuntotutkimuksen sisältöä, josta voidaan neuvotella rakennuttajan ja kuntotutkijan kesken. Tältä pohjalta kuntotutkija esittää rakennuttajalle hyväksyttäväksi tutkimussuunnitelman.

Tarvittavat lisätutkimukset voidaan esittää tutkimussuunnitelmassa tai sopia niiden teettämisestä laskutyönä tarpeen mukaan tiettyyn rajaan asti. Jos lisätutkimukset on järkevää teettää erillisenä toimeksiantona, niiden kustannusarvio ja yksikköhinnat kannatta pyytää jo perustutkimuksen yhteydessä. Isoon kiinteistömäärään tutkimusten tunti- ja yksikköhinnat kannattaa sopia vuosisopimuksella.

Täydentävien lisätutkimusten, kuten näytteenoton, tarpeellisuuden arviointi kuuluu kuntotutkijalle tai muulle asiantuntijalle. Liian tarkka tutkimustapojen tai määrien rajoittaminen voi johtaa puutteelliseen tutkimukseen ja virheellisiin päätelmiin. Lisäksi vastuu tutkimustulosten riittävyydestä ja analysoinnista siirtyy tällöin osin tutkimuksen tilaajalle.

Kuntotutkimusten laajuudesta ja lisätutkimuksista päätettäessä on pohdittava, milloin on edullista aloittaa purkutyöt ensin ja jatkaa kuntotutkimuksia ja suunnittelua, kun piilossa olleet rakenteet ja vauriot on saatu näkyviin. Kuntotutkijan tulee ilmoittaa tilaajalle, jos kuntotutkimuksia kannattaa jatkaa vasta purkutöiden jälkeen.

Tutkimustulokset

Periaatteessa kuntotutkija vastaa tutkimustulosten oikeellisuudesta. Tulosten luotettavuutta voidaan arvioida käytetyn tutkimusmenetelmän, mittausten tai näytteiden määrän sekä satunnaisten tai systemaattisten virheiden todennäköisyyden perusteella.

Syynä virheellisiin tuloksiin tai päätelmiin voivat olla esimerkiksi:

• Tutkimuksen virheellinen rajaus ja/tai lähtökohta esim. keskittyminen vain tiedossa olevaan tai ensimmäisenä esiin tulevaan ongelmaan
• Perusasiat on selvitetty puutteellisesti
• Liian vähäinen mittaushavaintomäärä.
• Mittausten kohdistuminen epäoleellisiin kohtiin.
• Mittalaitteiden kalibrointivirhe tai käyttövirhe.
• Tutkimushetken poikkeukselliset olosuhteet.
• Piilossa olevat rakenteet, jotka on tehty toisin kuin on oletettu.

Asiantuntijatieto

Lähdekirjallisuus

1. Kosteus- ja homevaurioituneen rakennuksen kuntotutkimus. Ympäristöopas 28, 1997. Helsinki, Ympäristöministeriö

2. Torikka, K., Hyyppöläinen, T., Mattila, J. ja Lindberg, R. Kosteusvauriokorjausten laadunvarmistus. HKR-Rakennuttajan julkaisuja 1999. 106 s.